СБОРНИК РАЗЪЯСНЕНИЙ
ПО ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
(вопросы и ответы)

Выпуск 3

Настоящий Сборник подготовлен ОАО "ЦЕНТРИНВЕСТпроект" на основе вопросов, поступивших в Центр от заказчиков (застройщиков), проектных организаций, организаций, подведомственных органам государственного надзора и органам местной исполнительной власти, и других организаций.

Ответы даются на основании действующего федерального законодательства, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

Сборник предназначен для заказчиков, инвесторов, проектировщиков, строителей, органов исполнительной власти и других участников инвестиционной деятельности в строительстве.

ВВЕДЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Настоящий Сборник разъяснений по предпроектной и проектной подготовке строительства объектов капитального строительства (далее - Сборник), разработанный ОАО "ЦЕНТРИНВЕСТпроект", относится к пособиям, предназначенным для облегчения деятельности проектировщиков при решении ими отдельных конкретных наиболее существенных и распространенных вопросов, возникающих в процессе архитектурно-строительного проектирования, сбора исходных данных и исходно-разрешительной документации, осуществлении авторского надзора за строительством, а также иных вопросов, связанных с разработкой и реализацией инвестиционных проектов. Разъяснения, включенные в сборник, могут быть также полезны для застройщиков (заказчиков), подрядчиков по строительству при решении ими аналогичных задач.

Обращается внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации , утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.97 N 1009 , документ вида пособия не относится к нормативным правовым актам, издаваемым федеральными органами исполнительной власти.

Как следует из положений статьи 13 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" , пособие не отнесено также к документам по стандартизации, которые предусмотрены для добровольного применения.

Исходя из изложенного, представляется, что пособия следует отнести к документам, содержащим справочные материалы рекомендательного характера.

Вместе с тем все пособия, разрабатываемые ОАО "ЦЕНТРИНВЕСТпроект", содержат положения, основанные, как правило, на нормах и требованиях действующего законодательства или нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, прошедших государственную регистрацию в установленном законодательством порядке со ссылками на соответствующие конкретные документы, которые подлежат обязательному исполнению в части, не противоречащей законодательству.

Сборник содержит разъяснения на основе законодательной и нормативной правовой базы, действующей на 1 января 2010 года.

В Сборник включены ответы на вопросы, возникающие в связи вступлением в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" , Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" , Технического регламента о безопасности машин и оборудования , утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 15.09.2009 N 753 , , утвержденного , , утв. , Положения об организации и проведении государственной проектной документации и результатов инженерных изысканий , утв. и иных действующих в настоящее время законодательных и нормативных правовых актов, относящихся к сфере проектирования и строительства объектов капитального строительства.

I ПОЛУЧЕНИЕ ИСХОДНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

1 Какими нормативными документами следует руководствоваться проектировщику при переговорах с заказчиком по вопросу получения полного перечня необходимых исходных данных, в том числе в части документов на земельный участок (сведений об использовании земельных участков, сведений о категории земель, сведений о размере средств, требующихся для возмещения убытков правообладателям земельных участков)?

Необходимость представления заказчиком вместе с заданием на проектирование исходных данных обусловлена положениями статьи 759 Гражданского кодекса Российской Федерации . Основной перечень исходных данных, относящихся ко всем объектам строительства, определен пунктом 10 Положения, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 . Уточненный перечень исходных данных определяется применительно к каждому конкретному объекту капитального строительства в зависимости от функционального назначения объекта, места размещения земельного участка, геологических, природно-климатических и других аналогичных условий в соответствии с действующим законодательством.

Сбор исходных данных может быть поручен проектировщику. Стоимость работ по сбору исходных данных является предметом договора между заказчиком и проектировщиком.

Согласно статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ "права на земельный участок, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

Кроме того:

- виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с положениями статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ ;

- состав и порядок документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую должен соответствовать положениям статьи 2 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" ;

- перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, подготавливается в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 ;

Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262 .

2 Заказчик выдал Исполнителю (проектировщику) исходные данные на проектирование только технологической части проектной документации и выдал Исполнителю аванс в размере 25% от общей стоимости проектных работ; остальные исходные данные Заказчиком было обещано выдать в ходе разработки проектной документации. Нужно ли в этом случае приступать к разработке технологической части проекта или не начинать проектирование до поступления в распоряжение Исполнителя всех необходимых исходных данных? Правомерно ли требование Заказчика, представившего исходные данные только к технологической части проектной документации, о выполнении в указанные Контрактом (договором) сроки проектной документации в полном объеме при отсутствии у проектировщика акта выбора земельного участка под строительство проектируемого объекта капитального строительства?

1. Законодательно понятие "Исходные данные для выполнения проектных и изыскательских работ" зафиксировано в статье 759 Гражданского кодекса Российской Федерации . Указанной статьёй установлено:

"1. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком.

2. Подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика".

2. В комментариях к указанной выше статье Гражданского кодекса Российской Федерации указано: "Задание на проектирование характеризуется как разновидность исходных данных. Это не вполне точно. В нормативных документах различаются рекомендуемый состав и содержание задания на проектирование, основные данные и требования к нему и исходные материалы, передаваемые подрядчику вместе с заданием на проектирование.

По общему правилу задание и исходные материалы готовит заказчик. В то же время эту документацию по поручению заказчика может подготовить подрядчик". Указанную точку зрения разделяют и специалисты ОАО "ЦЕНТРИНВЕСТпроект". Обоснованность указанного мнения можно найти в части 5 , где установлено:

"Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий".

Однако технические условия являются одним из документов, содержащих исходные данные и требования для архитектурно-строительного проектирования. Таким образом, сбор исходных данных и исходно-разрешительной документации может быть на договорной основе поручен заказчиком подрядчику по проектированию (проектировщику). Вместе с тем учитывая, что эта работа является функцией заказчика, она не учтена Сборниками цен на проектные работы и должна оплачиваться отдельно.

3. Наряду с понятием "исходные данные" (ИД) действует также понятие "исходно-разрешительная документация" (ИРД).

Определение понятия ИРД можно найти в подпункте "в" пункта 3 Правил особого регулирования градостроительной деятельности на территориях объектов федерального значения в г.Санкт-Петербурге , утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 29.05.2002 N 361 :

"в) "исходно-разрешительная документация" - совокупность документов, содержащих сведения градостроительного, землеустроительного, инвестиционно-экономического характера и иную информацию, необходимую для принятия органами государственной власти и органами местного самоуправления обоснованных решений о возможности строительства заявленного объекта. К исходно-разрешительной документации для проектирования относятся акт выбора земельного участка, план границ земельного участка, архитектурно-планировочное задание, иные виды и формы документов, устанавливаемых законодательством г.Санкт-Петербурга, строительными нормами и правилами".

4. Исследования показали, что состав и содержание исходных данных и исходно-разрешительной документации существенно зависят от функционального назначения объекта капитального строительства, его мощностных параметров, места размещения объекта, геологических, экологических, санитарно-эпидемиологических условий в регионе, стадии проектирования, на которой осуществляется их сбор, и других аналогичных факторов.

Практика показывает, что в процессе предпроектной и проектной подготовки строительства заказчик должен предоставить от 80 до 200 исходных данных и исходно-разрешительных документов, требуемых для осуществления архитектурно-строительного проектирования.

Таким образом, сбор исходных данных и исходно-разрешительных документов это процесс, который осуществляется на протяжении всего периода проектирования и строительства. На указанное обстоятельство указывают в частности положения статьи 12 Федерального закона от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" :

"Архитектор и юридическое лицо на основании договора с заказчиком (застройщиком) имеют право:

запрашивать и получать от соответствующих органов архитектурно-планировочное задание, иные сведения и исходные документы, необходимые для предпроектных исследований, проектирования и строительства архитектурного объекта".

5. Обращается внимание, что получение некоторых документов возможно только в процессе проектирования, после подготовки исходных данных, требуемых для запроса.

Так, для получения "технических условий подключения" объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения правообладатель земельного участка в соответствии с пунктом 8 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения , утв. должен в запросе указать:

"необходимые виды ресурсов, получаемых от сетей инженерно-технического обеспечения";

"планируемую величину необходимой подключаемой нагрузки (при наличии соответствующей информации)".

При этом для получения "технических условий для присоединения" в соответствии с пунктами 6, 8 и 15 , утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 заказчик вместе с заявлением о подключении должен приложить комплект документов, в том числе подготовленный в процессе проектирования 1 экземпляр раздела "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений", а также предоставить:

"баланс водопотребления и водоотведения подключаемого объекта с указанием видов водопользования, в том числе при пожаротушении;

сведения о составе сточных вод, намеченных к сбросу в систему канализации;

сведения о назначении объекта, высоте и об этажности здания;

сведения о субабонентах".

6. Выводы:

6.1 Получив аванс и часть исходных данных, требуемых для архитектурно-строительного проектирования, подрядчик был обязан приступить к работе с тем чтобы не сорвать сроки выполнения контракта.

6.2 Сбор исходных данных и исходно-разрешительной документации представляет собой процесс, в котором частично заказчик может действовать самостоятельно, без участия "проектировщика", а частично запрос заказчика должен включать сведения, содержащиеся в проектной документации, подготовленной "проектировщиком".

6.3 Представляется, что в сложившихся условиях заказчик не выполнил своих договорных обязательств в части предоставления исходных данных и условий для подготовки проектной документации на объект капитального строительства (см. подпункт "б" пункта 10 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию , утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87), в том числе не предоставил:

"отчётную документацию по результатам инженерных изысканий;

утвержденный и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства;

технические условия, предусмотренные частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования (далее - технические условия);

иные исходно-разрешительные документы, установленные законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе техническими и градостроительными регламентами".

3 Существует ли установленный порядок оформления задания на разработку проектной и рабочей документации?

После отмены СНиП 11-01-95 "Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений" (отменена постановлением Госстроя России от 17.02.2003 N 18) состав задания на разработку проектной документации в отношении объектов капитального строительства различного назначения в настоящее время не регламентирован. При составлении задания на разработку проектной документации следует учитывать положения пункта 14 Правил проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения , утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2008 N 590 .

Состав задания на разработку рабочей документации не устанавливался.

Обращается внимание, что согласно пункту 2 статьи 743 Гражданского кодекса Российской Федерации "Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию". В этой связи с учётом данного законодательного положения следует подходить к составлению задания на разработку рабочей документации.

4 Можно ли пользоваться при сборе исходных данных и исходно-разрешительной документации такими документами как: *, утв. Минстроем России 06.02.96; Типовое положение по разработке и составу Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений , утв. Минстроем России 07.03.97; Рекомендации по экологическому сопровождению инвестиционно-строительных проектов*, утв. Госстроем России 01.06.98?
________________
* Документ не действует на основании письма Госстроя России от 5 апреля 2004 года N НК-2159/3 . - Примечание изготовителя базы данных.

Типовое положение о порядке выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласования документации на строительство, а также оплаты указанных услуг, утв. Минстроем России 06.02.96, отменено в связи с отказом Минюста России в государственной регистрации (см. письмо Госстроя России от 05.04.2004 N НК-2159/3).

Что касается Типового положения по разработке и составу Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений , утв. Минстроем России 07.03.97, и Рекомендаций по экологическому сопровождению инвестиционно-строительных проектов, утв. Госстроем России 01.06.98, то указанные документы до настоящего времени не отменены, находятся в информационных системах "Гаpaнт" и "Nоrmа CS" в качестве действующих и могут, при необходимости, применяться в качестве справочных и рекомендательных материалов в части, не противоречащей действующему законодательству.

II СТАДИЙНОСТЬ ПРОЕКТИРОВАНИЯ, СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ РАЗДЕЛОВ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

5 Возможно ли одностадийное проектирование объектов капитального строительства, задавая стадию "рабочий проект"?

С введением в действие Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию , утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 , законодательно установлено двухстадийное проектирование с разработкой, соответственно, проектной документации и рабочей документации, т.е. проектный документ "рабочий проект" утратил легитимность.

Согласно Положению об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий , утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145 на государственную экспертизу представляется "проектная документация на объект капитального строительства в соответствии с требованиями (в том числе к составу и содержанию разделов документации), установленными законодательством Российской Федерации" (подпункт "г" пункта 13), т.е. в объёме, установленном Положением, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 .

6 Нужна ли для проектирования линейной части наружной сети инженерного обеспечения объекта капитального строительства отдельная проектная документация на линейный объект?

Анализ установленных Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения , утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 понятий "сети инженерно-технического обеспечения" и "точка подключения" позволяет сделать следующие выводы:

а) линейная часть наружных сетей инженерного обеспечения объекта капитального строительства в пределах границ земельного участка проектируется в составе раздела 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений" проектной документации на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения;

б) линейная часть наружных сетей инженерного обеспечения объекта капитального строительства за пределами границ земельного участка проектируются в составе проектной документации на линейные объекты капитального строительства.

7 В выдаваемых технических условиях на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и коммуникациям общего пользования присутствует запись о необходимости дополнительного согласования проектной документации организациями, выдавшими технические условия. Не является ли указанная запись о дополнительном согласовании проектной документации организациями, выдавшими технические условия, нарушением части 16 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации ?

Положением пункта 8 Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения , утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 , установлено: "В соответствии с выданными исполнителем условиями подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения заказчик разрабатывает проектную документацию, утвержденную в установленном порядке. Отступления от условий подключения, необходимость которых выявлена в ходе проектирования, подлежат обязательному согласованию с исполнителем.

Заказчик предоставляет исполнителю 1 экземпляр раздела "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений" разработанной и утвержденной в установленном порядке проектной документации" . Каких-либо иных согласований проектной документации указанным Положением не установлено.

Данное положение не является нарушением части 16 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ , поскольку частью 10 той же статьи этого Кодекса определено, что "Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством Российской Федерации".

8 Можно ли при необходимости пропускать в пояснительной записке подразделы, не относящиеся к конкретному проектируемому объекту (например, для общественных зданий, жилья), включать другие подразделы, наименование подразделов давать согласно содержащейся в них информации?

Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию , утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 (далее - Положение), законодательно установлен состав и содержание разделов проектной документации для объектов как производственного, так и непроизводственного назначения (пункт 2 Положения). При этом обязательность исполнения дополнительных требований Положения для какого-либо отдельного вида объектов указана в соответствующих подпунктах (например, для объектов производственного назначения); в остальных случаях выполнение требований Положения к текстовой и графической части разделов и подразделов проектной документации обязательно применительно ко всем объектам капитального строительства.

Произошла ошибка

Платеж не был завершен из-за технической ошибки, денежные средства с вашего счета
списаны не были. Попробуйте подождать несколько минут и повторить платеж еще раз.

Дополнительная информация по данной теме ЗДЕСЬ.

В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.

В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.

Как правило, получение ИРД, необходимой для строительства, реконструкции, технического перевооружения и капитального ремонта зданий и сооружений, происходит параллельно с процессом их проектирования, и осуществляется инвестором (застройщиком), правообладателем земли либо действующим в его интересах лицом, называемым техническим заказчиком. Деятельность технического заказчика носит название сопровождения проектов или, более полно, правового сопровождения строительства зданий и сооружений, признанных на основании законодательства РФ «капитальными».

В отличие от проектной документации, ИРД не является продуктом творчества проектировщика, а, следовательно, и предметом авторского права, выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).

Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, закреплены в (п. 17 ст. 51 ГрКРФ).

Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ) .
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

Таким образом, можно получить следующее определение, для дальнейшего его использования в договорах на проектирование, строительный подряд, выполнение функций Заказчика-Застройщика:

Исходно-разрешительная документация (ИРД) – документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства Объекта, по запросу Застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах юридическому лицу.

В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г.Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.

Основные документы ИРД :

• (если требуется );
• Технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения (Договор);
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «Проект», при особой сложности на стадии "Рабочий проект");
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);
• распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
• технические условия;
• разрешения;
• материалы инженерных изысканий;
• согласования и утверждения;

и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

Состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит (Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории и на проведение градостроительной деятельности):

Данные о собственности:

• Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок;
• Договор аренды участка (при аренде);
• Акт выбора земельного участка (при аренде);
• Кадастровый план участка;
• Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей, в т.ч. внеплощадочных сетей объектов;
• Изменение вида разрешенного использования земельного участка: Постановление, Распоряжение, Кадастровый паспорт (если требуется );
• Договор купли-продажи;
• Инвестиционный контракт.

Утвержденная градостроительная документация:

Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.

• Материалы территориального планирования населенного пункта;
• Градостроительное заключение - Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории);
• Градостроительное обоснование - Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования);
• Градостроительное заключение в составе Эскиза № 1;
• Заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);
• Ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;
• Заключение о соответствии проектируемого объекта построенному, не выдается на руки Застройщику (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);

Решения Администрации:

• Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории;
• Разрешение на снос зданий;
• Разрешение на строительство;
• Разрешение на вырубку зеленых насаждений;
• Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой;
• Заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);
• Протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;
• Заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях)
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Материалы инженерных изысканий:

Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям)

• Отчет об инженерно-геодезических изысканиях;
• Отчет об инженерно-геологических изысканиях;
• Отчет об инженерно-экологических изысканиях;
• Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях;

Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:500, 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах:

• Территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории;
• Территории линейных объектов;
• Территории объектов культурного наследия;
• Особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;
• Территории общего пользования;
• Зоны с особыми условиями использования территорий;
• Земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;
• Топографическая съемка в М 1:500 (на лавсане + электронная версия) с экспликацией подземных сооружений;

Акты и заключения надзорных служб:

Технические условия:

• Водопровод;
• Канализация бытовая;
• Канализация ливневая;
• Теплоснабжение;
• Газоснабжение;
• Электроснабжение;
• Телефонизация и радиофикация;
• Вывоз ТБО;
• ГИБДД,РДУ/Мосавтодор/ФУАД/дороги;

Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:

• пояснительную записку;
• предварительные технические условия эксплуатационных организаций;
• расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).

Дополнительные акты и заключения:

• Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ;
• Акт обследования конструкций существующих зданий;
• Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу;
• Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором;
• Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока;
• ОВОС (Оценка воздействия на окружающую среду);
• Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «Проект», при особой сложности на стадии "Рабочий проект");
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);
• Задание на проектирование, утвержденное Заказчиком и согласованное ГУ по делам ГО и ЧС
• Планы ПИБ окружающей жилой или офисной застройки для расчета КЕО и инсоляции;
• Технический паспорт на здание (в случае реконструкции/ капитального ремонта);
• Обмерные чертежи (в случае реконструкции/ капитального ремонта);
• Лицензии/допуск СРО сторонних подрядных организаций.

и другие необходимые согласования документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:

• корректировка существующего проекта планировки территории;
• разработка предпроектных проработок на объект;
• градостроительные обоснования размещения объекта;
• разработка схем инженерного обеспечения;
• расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
• разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
• расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
• получение дополнительных согласований;
• подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.

Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов:

• прединвестиционного (разработка проекта планировки территории);
• инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).
  

Проект планировки территории (из ст. 42 ГрК РФ)

Проект планировки территории (ППТ) - документ, устанавливающий на определенной территории зоны размещения и параметры существующих объектов и объектов, строительство которых может быть разрешено. Разрабатывается одновременно с проектом межевания территории, содержащим схему границ существующих земельных участков и земельных участков, формирование которых допустимо.

ППТ разрабатывается в развитие генеральных планов или при их отсутствии, как правило, - на территорию квартала или микрорайона, которые в градостроительном законодательстве называются элементами планировочной структуры. ППТ содержит основные показатели, необходимые для определения инвестиционной привлекательности территории – численность населения и возможные объемы нового строительства (жилищного, делового, социального, культурно-бытового, транспортного, инженерного), утверждается органом государственной или муниципальной власти с обязательным соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ. Чертеж, разрабатываемый в составе ППТ, является базой для последующих видов проектных работ. ППТ - основа для формирования градостроительных планов земельных участков, необходимых для получения разрешения на строительство.

Необходимо понятие ППТ отличать от понятия "генеральный план". В отличие от генерального плана, являющегося документом с укрупненными ориентировочными показателями, ППТ - более подробный документ градостроительного регулирования, содержащий красные линии, объекты и инфраструктуру.Генеральный план поселения, в отличие от ППТ, не содержит необходимых данных для оценки возможности строительства. На основании утвержденного ППТ выдается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), необходимый для получения разрешения на строительства.

Подготавливается для: элементов планировочной структуры (например, для квартала)

Содержит: чертеж, включающий красные линии, дороги, улицы, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования, границы и характеристики зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности, параметрах застройки территории; материалы по обоснованию.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Градостроительный план земельного участка - вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

Предоставляется застройщику органами власти и фактически является согласованием основных проектных решений, которое дает возможность проводить дальнейшие действия по реализации инвестиционного проекта.

Понятие градостроительного плана земельного участка введено Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ не предусматривал составление такого документа - согласование с органами власти или местного самоуправления проводилось уже после выполнения проектной документации.

Разработка проектной документации осуществлялась на основании архитектурно-планировочных решений, которые выдавались в соответствии с Федеральным законом от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ «Об архитектур/lifont face=leftной деятельности в Российской Федерации». В Москве в 2004-2008 годах документ аналогичного назначения носил название «акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции».

Введение такого документа, как градостроительный план земельного участка, позволяет перенести основную часть согласований на предпроектную стадию, сократить сроки проектирования и продолжительность инвестиционного цикла. Вместе с тем согласования в строительстве всё ещё занимают 1,5-2 года и более; Уже Не Президент Д. А. Медведев намерен упростить эти процедуры и сократить сроки согласований до 3-4 месяцев.

Законодательством предусмотрены следующие виды документации по планировке территории:

• проекты планировки территории;
• проекты межевания территории;
• градостроительные планы земельных участков.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Градостроительный план земельного участка как отдельный документ может выдаваться юридическим и физическим лицам по их заявлению.

Градостроительный план земельного участка используется для разработки проектной документации, разработки проекта границ застроенного (или подлежащего застройке) земельного участка, а в последующем - для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Состав плана

Форма градостроительн2ого плана земельного участка утверждена Приказом Минрегиона Российской Федерации. Инструкция о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка опубликована Министерством регионального развития. В состав градостроительного плана земельного участка входит:

• номер плана, кадастровый номер и наименование заявителя (преамбула);
• чертёж градостроительного плана земельного участка;
• информация о градостроительном регламенте земельного участка;
• информация о разрешённом использовании земельного участка;
• информация об объектах капитального строительства и культурного наследия;
• информация о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения;
• информация о возможности разделения участка.

Законодательством Москвы в определённых случаях предусматривается также разработка градостроительного обоснования, отсутствующего в федеральном законодательстве.

Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка

Подготовка градостроительного плана земельного участка для застраиваемых участков в составе проекта межевания может осуществляться только на основе документов территориального планирования. Подготовка градостроительного плана земельного участка в большинстве случаев может осуществляться заявителем, но утверждается всё равно органами власти.

В Градостроительном кодексе не указано, кому и на каком основании выдается Градостроительный план. Порядок выдачи определяется органами власти. Поэтому, как правило, градостроительный план земельного участка выдается только лицу, заинтересованному в строительстве или реконструкции объекта (застройщику), которое должно приготовить все основные документы.

Согласно законодательству выдача градостроительного плана земельного участка бесплатна для заявителя.

• До 31 декабря 2013 года в отношении земельных участков, предназначенных для строительства, реконструкции линейных объектов, могут предоставляться градостроительные планы земельных участков в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
• Об особенностях содержания состава градостроительного плана некоторых земельных участков см. Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ.

1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

1. границы земельного участка;
2. границы зон действия публичных сервитутов;
3. минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4. информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6. информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7. информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);
8. границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Обследование зданий и сооружений

Обследование позволяет оценить техническое состояние несущих конструкций в зданиях и сооружениях, выявить прогибы, трещины, повреждения. Техническое обследование несущих конструкций дает оценку их состояния на текущий момент и позволяет выявить особенности работы в условиях эксплуатации и спрогнозировать их поведение в будущем.

Техническое обследование конструкций зданий и сооружений

Обследование конструкций и техническая экспертиза зданий подразумевает оценку технического состояния зданий и сооружений, оценку несущей способности строительных конструкций с использованием аналитических и численных методов расчета, неразрушающих методов обследования и разработку технической документации по результатам проведенной экспертизы.

Работы выполняемые при техническом обследовании:

• техническое обследование фундаментов сооружений;
• техническое обследование стен;
• техническое обследование перекрытий;
• техническое обследование кровли;
• техническое обследование колонн;
• техническое обследование железобетонных конструкций;
• техническое обследование металлоконструкций.

Обследование несущих конструкций начинается с ознакомления с технической документацией, паспортами и сертификатами на материалы и визуальным и детальным обследованием конструкций.
В процессе детального обследования производятся испытание строительных конструкций неразрушающими методами. Испытания конструкций позволяют выявить причины появления дефектов, в период эксплуатации, которые проявляются в снижении прочности материалов, коррозии металлоконструкций и других повреждениях.

Схема разработки исходно-разрешительной документации в г. Москва

Перечень исходно-разрешительной документации и согласования проектно-сметной документации

(В соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ, Постановления Правительства РФ №145 от 05.03.2007, Постановления Правительства РФ №87 от 16.02.2008г проектная документация должна содержать следующие исходно-разрешительные документы согласно таблице, приведенной ниже)

1. Исходные данные (при отсутствии утвержденного и зарегистрированного в установленном порядке Градостроительного плана земельного участка) Перечень исходных данных, предоставляемых Заказчиком (согласно заданию на проектирования, договора)

1.1. Задание на проектирование, согласованное заказчиком и утвержденное инвестором (для бюджета Московской области – согласованное ГУ МО "Мособлгосэкспертиза") – представляется в обязательном порядке, также и в случае утвержденного градостроительного плана.
1.2. Договор аренды земельного участка.
1.3. Свидетельство на право собственности.
1.4. Договор купли-продажи.
1.5. Кадастровый план участка.
1.6. Инвестиционный контракт (копия).
1.7. Лицензии/допуск СРО сторонних подрядных организаций

Перечень исходных данных, предоставляемых Администрацией муниципального образования

1.8. Акт выбора земельного участка под размещение объекта строительства/протокол о результатах аукциона.
1.9. Акт выбора трасс (для линейных объектов, в т.ч. внеплощадочных сетей объектов).
1.10. Проект границ земельного участка.
1.11. Ситуационный план земельного участка/выкопировка из генплана ранее утвержденной градостроительной документации в соответствии с п. 2.12 АПЗ, заверенная гл.архитектором района (города) в соответствии с ТСН.
1.12. Постановление Администрации муниципального образования о предварительном согласовании места размещения объекта строительства/реконструкции.
1.13. Постановление Администрации муниципального образования об утверждении акта выбора и проекта границ земельного участка под строительство.
1.14. Решение Администрации области (города, района) о размещении, проектировании, строительстве данного объекта.
1.15. Распоряжение Главы города муниципального образования о сборе исходных данных и технических условий для разработки проектно-сметной документации на строительство объектов (муниципальные).
1.16. Акт обследования земельного участка под размещение объекта строительства.
1.17. Акт технического обследования участка под размещение объекта строительства.
1.18. Решение администрации о сносе строений/зелёных насаждений.

Перечень документов и проектных материалов проектов планировки территории, предоставляемых Заказчиком/Проектировщиком на рассмотрение в Градостроительный Совет при Главном архитекторе Московской области

(в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 19.06.2006 г. №536/23 «Об утверждении состава и содержания проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования МО и на основании документов территориального планирования муниципальных образований Московской области»).

1.19. Градостроительная проработка размещения объекта.
1.20. Градостроительное заключение размещения объекта (форма 4,8).
1.21. Согласования заинтересованных служб района по выбору земельного участка.
1.22. Выписка из протокола Межведомственной комиссии по размещению объекта (при необходимости).
1.23. Письмо института ГУП МО «НИиПИ градостроительства» по размещению объекта.
1.24. Письмо Главархитектуры МО по размещению объекта.
1.25. Постановление администрации муниципального образования на проектирование.
1.26. АПЗ выданное главным архитектором муниципального образования и утвержденное Главным архитектором Московской области на проект строительства и проект планировки (выданное ранее 2009г.).
1.27. Материалы проведения общественных слушаний (постановление главы муниципального образования о назначении проведения общественных слушаний, копия газеты, протокол общественных слушаний, заключение – результат общественных слушаний).
1.28. Постановление администрации муниципального образования на разработку проекта планировки.
1.29. Задание на разработку проекта планировки, согласованное с Главархитектурой МО и утвержденного администрацией муниципального образования.
1.30. Постановление администрации муниципального образования об утверждении проекта планировки.
1.31. Технические условия (при необходимости).
1.32. Согласования и заключения по проекту служб государственного надзора и контроля в установленном порядке (министерство культуры, комитета по социальной защите, ГИБДД, МОБВУ и т.д., а также организаций, указанных в АПЗ).

Перечень исходно-разрешительной документации, представляемой Заказчиком/Проектировщиком на рассмотрение в Градостроительном Совете при Главном архитекторе Московской области.

1.33. Градостроительная проработка размещения объекта.
1.34. Письмо Главархитектуры по выбору участка.
1.35. Выписка из протокола Межведомственной комиссии (при необходимости).
1.36. Постановление администрации муниципального образования об утверждении ранее разработанной градостроительной документации, обосновывающей размещение объекта строительства.
1.37. Выкопировка из генплана ранее утвержденной градостроительной документации в соответствии с п. 2.12 АПЗ, заверенная гл.архитектором района (города) в соответствии с ТСН.

Перечень исходных данных по инженерно-техническому обеспечению, предоставляемых энергоснабжающими организациями по запросу Заказчика/Проектировщика.

1.38. Технические условия на подключение к сетям водоснабжения
1.39. Технические условия на подключение к сетям водоотведения (х/быт, ливневая канализация)
1.40. Технические условия на подключение к сетям теплоснабжения
1.41. Технические условия на подключение к сетям электроснабжения
1.42. Технические условия на организацию учета электропотребления (ОАО «Мосэнергосбыт»).
1.43. Технические условия на подключение к сетям связи (телеф./радиоф./диспетчер / ТВ)
1.44. Технические условия на подключение к системам видеонаблюдения, охранной сигнализации
1.45. Технические условия по инженерно-техническому обеспечению на период строительства для разработки раздела ПОС.
- ТУ на подключение к сетям электроснабжения;
- ТУ подключение к сетям водоснабжения, водоотведения;
- ТУ на слаботочные сети;
- ТУ на подключение к сетям теплоснабжения (при необходимости).
1.46. Разрешение на присоединение трансформаторной мощности (Заказчик).
1.47. Разрешение на отпуск газа (для котельной):
- письмо министерства ЖКХ МО «О согласовании строительства котельной»
- письмо ООО «Мострансгаз»
- письмо ООО «Мосрегионгаз»
- письмо ОАО «Газпром»
- письмо Топливно-энергетического комитета МО «О разрешении использования газа».
1.48. Технические условия на присоединение к дорожной / ж/д сети.
1.49. Технические условия на вынос инж. коммуникаций / сервитуты /(при необходимости).
1.50. Технические условия на разработку раздела ИТМ ГО ЧС, выданные Главным управлением МЧС России по МО. Приложение к техническим условиям: перечень исходных данных для разработки раздела ИТМ ГО ЧС и предупреждения ЧС природного и техногенного характера.
1.51. Специальные ТУ на проектирование объекта, утвержденные Росстроем (при отсутствии / отступлении от норм проектирования).
1.52. Утвержденный Роспотребнадзором проект сокращения СЗЗ.
1.53. Анализ исходной воды (для котельной / ВЗУ).

Материалы инженерных изысканий предоставляемых Заказчиком или разрабатываются Проектировщиком.

2. Согласования проектно-сметной документации:

2.1. Заказчиком.
2.2. Главным архитектором города (района)
2.4. Эксплуатирующей организацией на технологические разделы проекта
2.5. Эксплуатир. организациями, если требование содержится в технических условиях:
Водоканал / Газовый трест / Тепловые сети / Электрические сети / Телефон и радиофикация
2.6. Согласование сводного плана инженерных сетей со всеми заинтересованными организациями (в т.ч. с собственниками земельных участков, по которым проходят инженерные сети)
2.7. ГИБДД р-н / ГИБДД МО / ГИБДД РФ
2.8. Согласование с ГИБДД района, города (при примыкании проектируемых подъездных дорог к существующим)
2.9. Согласование с ГИБДД области (при примыкании проектируемых подъездных дорог к существующим)
2.10. РДУ / Мосавтодор / ФУАД "ЦР"
2.11. КСпН/ОМТУ ЦР ВТ / старшим авиационным начальником аэродрома
2.12. Мособлводхоз/рыбвод/МОБВУ
2.13. Геоцентр - Москва
2.14. Согласование проектных решений при размещении объекта в охранной зоне коммуникаций (МОЭСК, Мособлгаз, Ростелеком)
2.15. Министерство культуры МО / Росохранкультуры РФ
2.16. Комитетом социальной защиты
2.17. Протокол-согласование коллегии Минмособлстроя по повышенной этажности жилых зданий (выше 17-ти этажей)
2.18. Согласование проекта СЗЗ в установленном порядке (при необходимости)
2.19. Согласование разделов проекта с Роспотребнадзором (при необходимости)
2.20. Согласование разделов проекта с Ростехнадзором
2.21. Согласование Управлением архитектуры и градостроительства МО
2.22. Сопровождение экспертизы проекта в ГУ МО «Мособлгосэкспертиза»
2.23. Получение разрешения на строительство в местных органах власти

3.Стоимость ПИР – проектно-изыскательских работ (сметы)

Справочная литература

• Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.04.2013);
• Интернет

Как описано выше, в конце предпроектного этапа застройщик должен разработать задание на проектирование. Для производственных строек оно называется также техническим заданием, для гражданских - архитектурно-планировочным. При объявлении конкурса на проектные работы задание является неотъемлемой частью конкурсной документации, при заключении договора на проектирование - приложением к тексту договора. В задании должны быть установлены основные требования заказчика к результатам проектирования.

В задании указываются основные технико-экономические показатели будущего предприятия: перечень основных значений, которые необходимо достигнуть, включая мощность и годовой выпуск продукции, удельный расход сырья и топлива, показатели безопасности и охраны окружающей среды. Для зданий и сооружений указываются общая площадь, строительный объем, качественные показатели. Для застраиваемого земельного участка характерны общая площадь, коэффициент застройки, коэффициент озеленения. Могут быть заданы максимальная стоимость объекта, максимальная продолжительность строительства, для коммерческих проектов - максимальный срок окупаемости или минимальная внутренняя норма доходности, срок погашения заемных средств.

В задании также указываются источники финансирования строительства. Ими могут быть федеральный, региональный или местный бюджет, уставный капитал хозяйственных обществ, собственные средства действующих предприятий, средства различных фондов и т.д. При смешанном финансировании, финансировании из заемных средств следует указать долю инвесторов и банков в общем объеме финансирования.

В задании необходимо указать вид строительства (новое строительство, расширение, реконструкция, техническое перевооружение, реставрация) или ремонта. При смешанном виде строительства следует четко определить объемы проектирования каждого вида. При выделении очередей и пусковых комплексов определяются здания, сооружения и их части, входящие в состав каждого комплекса, показывается плановый объем продукции каждого пускового комплекса. Указываются планируемые сроки строительства и ввода в эксплуатацию по очередям и пусковым комплексам.

В задании на проектирование может быть указана необходимость и подробность разработки вариантов проекта, а также конкурсной документации.

Приложением к заданию на проектирование является комплект исходных данных и документов, иногда называемый исходно-разрешительной документацией (ИРД). Этот термин широко применялся в строительном комплексе Москвы 1 и до сих пор используется в некоторых документах. Сейчас этот термин потерял официальное звучание, но тем не менее отражает существо такой документации. К сожалению, единственный нормативный документ, разработанный на базе СНиП 11-01-95 и устанавливавший состав и порядок выдачи исходных данных на проектирование, устарел и утратил силу . В ГрК РФ (ст. 49) упомянуты только три вида документов, которые заказчик передает проектировщику: результаты инженерных изысканий, технические условия и ГПЗУ. В настоящее время состав необходимых исходных данных значительно различается в разных регионах страны, так как определяется на основании региональных нормативов. Поэтому мы можем указать лишь основные документы, которые могут понадобиться для осуществления проектирования.

К основным исходным данным, передаваемым заказчиком, помимо задания на проектирование относятся:

• - правоустанавливающие документы на объекты недвижимости;
• - документы, разрешающие снос здания и перекладку коммуникаций;
• - технические условия на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;
• - градостроительный план земельного участка;
• - результаты инженерных и экономических изысканий и обследований;
• - прочие исходные данные.

Собственно, эти документы и являются основными исходными данными для начала проектирования как важного этапа жизненного цикла. Технический заказчик может заказать и начать проектирование без некоторых или даже всех этих данных, так как в законодательстве не существует такого документа, как разрешение на начало проектирования (за исключением проектирования за счет бюджета, при котором финансирование не откроется без решения распорядительных органов). Недостающие исходные данные предоставляются заказчиком в ходе проектирования. Однако при этом велик риск проделать часть работы впустую. Например, при несовпадении разрешенного использования земельного участка или отсутствии каких- либо технических условий может оказаться, что на этом участке строить вообще невозможно. При отсутствии результатов качественно выполненных изысканий проектировщик допустит ошибки при проектировании большинства разделов проектной документации, что повлечет за собой неминуемую переделку. В таких случаях ответственность за возможные исправления в проектной документации и срыв сроков должен взять на себя застройщик.

Правоустанавливающие документы подтверждают возникновение, переход или прекращение права на земельный участок (или обременения) и на иные объекты недвижимости. Эти документы должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если этого не было сделано ранее, правообладатель подает в территориальный орган Росреестра заявление, к которому прикладываются сами правоустанавливающие документы, их копии, копии учредительных документов юридического лица, а также кадастровый паспорт земельного участка. При предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта дополнительно представляется решение о таком согласовании и решение о предоставлении земельного участка в аренду. При предоставлении участка без предварительного согласования (на торгах) органы Росреестра сами получают документы о публикации сообщения о торгах, решение о проведении торгов и протокол о результатах торгов.

Государственная пошлина для юридических лиц составляет до 15 тыс. руб. Если документы в порядке, заявитель получает в органе Росреестра свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость. Для нового строительства достаточно права на земельный участок, для реконструкции необходимо удостоверить также право на строение - объект реконструкции.

В случае предварительного согласования места размещения объекта должен быть также утвержден акт выбора земельного участка или акт выбора трассы, в том числе для внеплощадочных линейных объектов. К нему прилагается схема расположения земельного участка на кадастровом плане.

Застройщик или технический заказчик должен обеспечить подготовку проектной документации для строительства в соответствии с законодательными и нормативными требованиями. Разработкой такой документации занимаются специализированные проектные или проектно-изыскательские организации, имеющие штат подготовленных специалистов в области расчета и конструирования как строительной части, так и инженерного и технологического оборудования. Эти организации должны иметь допуски СРО, а также соответствующее техническое и программное обеспечение проектной деятельности.

Вид строительства должен быть оговорен в задании на проектирование. Основными видами строительства являются новое строительство, расширение, реконструкция, а также капитальный ремонт. Различие между ними следует из определения этих действий. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ новое строительство - создание строений, зданий, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов.

При реконструкции изменяются основные параметры объекта: этажность, высота, площадь, объем. К сожалению, в Кодексе не упомянуты такие важные для производственных объектов параметры, как назначение, производственная мощность, состав технологического оборудования. Реконструкцией считается также надстройка и перестройка, а с 2011 г. - и расширение объекта. К реконструкции относится замена и восстановление несущих строительных конструкций в целом. Ранее к реконструкции относились также работы по совершенствованию инженерно-технических систем зданий и сооружений.

Дискуссионный вопрос

В формулировках ГрК РФ остается открытым вопрос о модернизации или капитальном ремонте оборудования, техническом перевооружении производственных предприятий - являются ли эти действия разновидностью реконструкции?

В отношении жилых помещений Ж К РФ, ст. 25, дополняет перечень строительной деятельности двумя видами, которые не рассматриваются в ГрК РФ: это переустройство и перепланировка. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировка - изменение конфигурации жилого помещения. Оба процесса требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, а также наличия подготовленного и оформленного проекта. Если жилой дом является памятником архитектуры, истории или культуры, на перепланировку или переустройство требуется также заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Таким образом, налицо противоречие законодательства - ЖК РФ требует наличия проекта, даже если перепланировка не затрагивает несущих конструкций (например, переставляется перегородка).

Капитальный ремонт зданий и сооружений - замена и восстановление оборудования и инженерно-технических систем, ограждающих строительных конструкций, а также отдельных элементов несущих строительных конструкций. Капитальный ремонт не обязательно должен проводиться с заменой на точно такие же конструкции и детали, они могут быть заменены на более современные. Капитальный ремонт линейных объектов не должен повлечь за собой изменение класса, категории, показателей функционирования объектов, а также границ полосы отвода и охранных зон.

При капитальном ремонте застройщик или технический заказчик вправе ограничиться подготовкой отдельных разделов проектной документации в зависимости от содержания ремонтных работ. Экспертиза такой документации не проводится, за исключением капитального ремонта автодорог общего пользования.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. Для проведения текущего ремонта обычно составляется дефектная ведомость и смета на ремонтно-строительные работы.

Форма технического паспорта и состав включаемых в него сведений установлены отдельно для жилых домовладений 1 и объектов индивидуального жилищного строительства

Приказ Минэкономразвития России от 17.08.2006 № 244 «Об утверждении формытехнического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка егооформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».

Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные данные и материалы . К началу проектирования генеральная проектная организация, должна располагать исчерпывающими данными по намечаемому к строительству (расширению, реконструкции, техническому перевооружению) предпри­ятию (объекту), т.е. заданными технико-экономическими показателями строительства и производства, а также данными: о технологических про­цессах и оборудовании, закладываемых в проект; об источниках и усло­виях получения и поставки сырья и других необходимых для произ­водства материалов, а также энергетических ресурсах; о местных усло­виях строительства и производства для разработки проекта организа­ции строительства и определения сметной стоимости строительства.

Исходные технологические данные и технологические регламенты на проектирование разрабатываются соответствующей научно-исследова­тельской организацией. В соответствии с рекомендациями регламента подбирается технологическое оборудование. Основные источники снабжения производства сырьем, водой, топливом, газом, электро­энергией и другими материальными и энергетическими ресурсами указываются в задании на проектирование. Однако для проектирования этого недостаточно и по заданиям гене­рального проектировщика институты министерств-поставщиков разра­батывают схемы обеспечения сырьем предприятий с указанием конкрет­ных поставщиков и условий поставки.

Район и пункт строи­тельства определяются заданием на проектирование согласно утвержден­ному акту комиссии по выбору площадки для нового строительства или указывается площадка действующего предприятия, которое будет расширяться, реконструироваться или подвергаться техническому перевооружению.

По выбранной площадке должны быть проведе­ны инженерные изыскания, в результате которых проектная организация должна получать исчерпывающие материалы, по топографо-геодезичес­ким, инженерно-геологическим и климатическим условиям, а также по особым условиям строительства (сейсмичность и др.).

В исходные данные для проектирования, получаемые при выборе площадки для строительства, входят:

1 Утвержденный акт о выборе площадки.

2 Согласования проектных предложений с заинтересованны­ми региональными организациями.

3 Строительный паспорт участка, содержащий основные технические данные по выбранному земельному участку, сведения о существующей застройке, подземных и наземных сооружениях, коммуникациях и др.

4 Технические условия на присоединение проектируемого предприятия, здания или сооружения к источ­никам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям, а также на площадку коммуникационных трасс.

5 Материалы инвентаризации, оценочные акты и решение Совета народных депутатов о сносе и ком­пенсации за сносимые здания и сооружения и их обмеры.

6 Данные, полученные от организаций государственного надзора о состоянии водоемов, атмосферного воздуха, почвы и требования по охране окру­жающей среды.

7 Архитектурно-планировочное задание.

8 Справка от местных плано­вых организаций об условиях обеспечения строящегося предприятия местными трудовыми ресурсами.

9 Мероприятия, согласованные с органами надзора по охране окружающей среды.

10 Исходные данные для разработки проекта организации и определения сметной стоимости строительства.

1. Реквизиты одного из документов на основании которых принято решение о разработке проектной документации:

1.1). федеральная программа, либо программа субъекта РФ, либо комплексная программа развития муниципального образования, ведомственная программа, либо прочие другие программы;
1.2). решение Президента РФ, Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления;
1.3). решение застройщика.

2. Исходные данные и условия для подготовки проектной документации:

2.1). задание на проектирование (в случае подготовки проектной документации на основаниии договора);
2.2). отчетная документация по результатам инженерных изысканий;
2.3). правоустанавливающие документы на объект капитального строительства (в случае проведения реконструкции или капитального ремонта объекта капитального строительства);
2.4). утвержденный и зарегистрированный градостроительный план земельного участка, предоставленного для объекта капитального строительства;
2.5). документы об использовании земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, либо не устанавливаются и выданные в соответствии с федеральными законами уполномоченными органами власти;
2.6). технические условия (на основании см. ч.7 ст.48 Градостроительный Кодекс РФ или нормативно-правовыми актами), технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования;
2.7). документы о согласовании отступлений от положений технических условий;
2.8). документы на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства (при необходимости);
2.9). акты (решения) собственника здания (соружения) о выведении их эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства (в случае необходимости сноса);
2.10). решение органа местного самоуправления о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу (при необходимости сноса жилого дома);
2.11). сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства, состав и характер производства, номенклатуру выпускаемой продукции (работ, услуг и т.д.)
2.12). сведения о потребности объекта капитального строительства в топливе, газе, воде, водоотведении, электрической энергии;
2.13). данные о проектной мощности объекта капитального строительства (для объектов промышленного назначения);
2.14). сведения о земельных участках, изымаемых во временное пользование (на период строительства) или постоянное пользование с обоснованием размеров изымаемого земельного участка, если такие размеры установлены нормами отвода земель для конкретных видов деятелности, или правилами землепользования и застройки, или проектами планировки, межевания территории - при необходимости изъятия земельного участка;
2.15). сведения о категориии земель, на которых будет располагаться объект капитального строительства;
2.16). сведения о размере средств, требующих для возмещения убытков правообладателям земельных участков (в случае изъятия во временное или постоянное пользование);
2.17). сведения об использовании в проекте изобретений, результатах проведенных патентных исследований;
2.18). обоснование возможности осуществления строительства объекта капитального строительства по этапам строительства с выделением этих этапов (при необходимости);
2.19). сведения о предполагаемых затратах, связанных со сносом зданий (сооружений), переселением людей, переносом сетей (при необходимости);
2.20). схему мест размещения проектируемых объектов (не в рамках данного проекта) с указанием проектируемым подъездов и подходов к ним;
2.21). определение зон и границ публичных сервитутов (при их наличии).

3. Дополнительные исходные материалы для разработки проекта:

3.1). заключение о химическом составе и агрессивности грунтовых вод и грунта; состояние радоновой активности под зданием, данные приземной концентрации загрязняющих веществ;
3.2). сведения о существующих и проектируемых источниках водоснабжения;
3.3). сведения о существующих и проектируемых зонах охраны источников питьевого водоснабжения, водоохранных зонах;
3.4). сведения о фактическом напоре в сети водоснабжения;
3.5). сведения о качестве воды;
3.6). сведения о существующих и проеткируемых системах канализации, водоотведения и станциях очистки сточных вод; обоснование способов предварительной очистки и применяемых реагентов, оборудования;
3.7). обоснование способов прокладки сетей теплоснабжения, сведения о фактическом напоре и температуре во всех трубопроводах в месте их подсоединения к существующим, прочие данные;
3.8). обоснование способа соединения сетей связи (на местном, внутризонном, междугороднем уровнях), обоснование способов учета трафика, обеспечение устойчивости связи в чрезвычайных ситуациях;
3.9). обоснование систем диспетчеризации лифтов, пожарно-охранной сигнализации, внутренней связи, радиофикации, телевидения, локальных вычислительных сетей (при необходимости);
3.10). сведения об оформлениии разрешения видов и лимитов топлива, определения резервного вида топлива, обоснование выбора маршрута газопровода и границ охранной зоны, обеспечения безопасности обслуживания объектов газоснабжения в т.ч. оповещения и связи в аварийных ситуациях, сведения о фактическом напоре газа в точке подсоединения и прочих характеристиках газа (для объектов производственного назначения).

4. Исходные данные для технологических решений в проекте:

4.1). сведения о производственной программе и номенклатуре продукции (услугах), характеристику технологической схемы производства в целом и отдельных параметров технологических процессов, требования к организации производственного процесса; основных видах ресурсов для технологических нужд, описание источников поступления сырья и материалов (для объектов производственного назначения);
4.2). описание требований к параметрам и качественным характеристикам продукции - для объектов производственного назначения;
4.3). обоснование показателей и характеристик (на основе сравнительного анализа) принятых технологических процессов оборудования - для объектов производственного назначения;
4.4). обоснование количества и типов вспомогательного оборудования, в т.ч. грузоподъемного оборудования, технологического горизонтального и вертикального транспорта, транспортных средств и механизмов - для объектов производственного назначения.

5. Для раздела "Проект организации строительства" необходимы следующие исходные данные:

5.1). определение генеральной подрядной организации, наличие у генподрядчика основной строительной техники и механизмов, трудовых ресурсов и его технологических возможностях и последовательность возведения зданий и сооружений, инженерных и ранспортных коммуникаций;
5.2). сведения и технические условия на подключение к инженерным сетям для нужд строительства электроэнергии, воды, пара, связи, временных зданиях и сооружениях, подъездных путях и дорогах к объекту капитального строительства;
5.3). определение мест отвалов и карьеров для технологических нужд строительства, указание транспортных схем для вывоза строительного мусора на свалку и утилизации опасных отходов.

6. Для разработки раздела "Смета на строительство объекта капитального строительства":

6.1). определиться в электронной базе составления сметной документации (в случае отсутствия таковой у проектной организации обеспечить последнюю таковой), определить все базовые коэффициенты для составления сметы (временные, плановые, зимние, накладные и т.д.)
6.2). определение транспортной схемы доставки основных строительных материалов до объекта капитального строительства;
6.3). выдать затраты по главам 10-12 для составления сводного сметного расчета (содержание службы заказчика, строительный контроль, подготовка эксплуатационных кадров, проектные и изыскательские работы).